아파트 누수를 이유로 매매대금 전액 반환(4억 4,500만 원)을 청구한 사건에서 피고를 대리하여 조정을 갈음하는 결정으로 900만 원 지급에 그친 사례

본 사건은 아파트 매수인이 잔금 지급 후 천정 누수 및 층간 분쟁 문제를 이유로, 

의뢰인인 매도인을 상대로 매매계약 해제 및 매매대금 전액 반환(약 4억 4,500만 원)을 청구한 사안이었습니다. 

원고는 주위적으로 계약 해제에 따른 원상회복을 구하고, 예비적으로는 하자보수비 1,000만 원의 지급을 청구하였습니다. 
이에 피고를 대리하여, 매도인으로서 계약 해제 사유에 해당하는 '중대한 하자'는 존재하지 않는다고 다투면서, 과도한 청구에 전면 대응하였습니다.

• 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
• 민법 제390조(채무불이행)
• 민법 제575조(계약해제 요건)

본 사건의 핵심은 단순한 누수 존재 여부가 아니라,

① 해당 누수가 계약 해제를 정당화할 정도의 '중대한 하자'인지 여부
② 매수인이 계약 체결 전 하자를 인지했는지 여부
③ 보수 가능성과 비용 규모
④ 계약 목적 달성 불가능 여부

를 구조적으로 정리하는 데 있었습니다.

사림은 소송을 감정적 공방으로 끌고 가지 않고, "하자의 존재"와 "해제 가능성"을 명확히 구분하여
계약 해제 요건의 엄격한 판단 기준을 재판부에 제시하는 전략을 취하였습니다.

대법원은 매매 목적물에 하자가 있더라도,
그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 이르러야 해제가 가능하다고 판시하고 있습니다.

본 사건에서 문제된 누수는

• 실외기실 천장 부위의 부분적 누수였고,
• 실내 주요 생활 공간 전체의 사용이 불가능한 수준은 아니었으며,
• 보수를 통해 해결 가능한 구조적 문제였습니다.

따라서 "하자 존재 = 전액 반환"이라는 원고 측 구조는 법리적으로 그대로 받아들여지기 어려운 사안이었습니다

• 누수가 계약 해제를 정당화할 정도의 중대한 하자인지 여부
• 매수인의 사전 확인 및 고지 여부
• 보수 가능성과 예상 비용
• 계약 목적 달성 가능성 판단 기준

사림은 다음과 같은 구조로 대응하였습니다.

① 하자의 경미성 입증

• 실외기실 국소 부위에 한정된 누수라는 점
• 실사용 공간 전체의 기능 상실이 아니라는 점
• 위층 배수 호스 문제 등 구조적 원인 가능성 제시

② 계약 해제 요건 엄격성 강조

• 판례 법리에 따라 계약 목적 달성 불가능성 요건을 구체적으로 제시

③ 조정 전략 병행

• 주위적 청구(4억 4,500만 원 반환)는 법리상 성립 가능성이 낮다는 점을 전제로,
• 예비적 청구 범위 내에서 합리적 수리비 수준에서 분쟁 종결 가능성 제시

그 결과 소송이 장기화되어 감정절차로 확대되는 것을 방지하고 실질적 부담을 최소화하는 방향으로 사건을 설계하였습니다.

법원은 조정을 갈음하는 결정을 통해,
피고가 원고들에게 900만 원을 지급하고 나머지 청구는 포기하는 것으로 사건을 종결하였습니다. 

이는 당초 4억 4,500만 원 전액 반환 청구에 비해 극히 제한된 범위에서 책임이 인정된 것으로,
피고는 계약 해제 및 대금 전액 반환이라는 중대한 법적·경제적 위험을 모두 차단할 수 있었습니다.